本网观察：新盘，能重新定义板块房价吗？

　　11月17日开盘的野风?现代景苑售楼处，立着一个奇特的易拉宝，上面是一幅以现代景苑为轴心的图上，在周边的5个点分别标示了5个数字，细细一看，原来是周边5个项目的楼面价，分别是：远洋杭一棉地块、昆仑洗衣机厂地块(昆仑公馆)、雅戈尔杭商院地块(雅戈尔?隐寓)和广宇西房东南面粉厂地块，这四块都是07年出让的著名高价地块；另一块则是今年5月14日出让的浙大华家池地块，楼面地价也是出奇的高，达14118元/平方米。高空作业平台车 电动叉车|平衡重叉车|前移叉车 韩国饰品批发 模块电源 X架 超薄灯箱> 易拉宝 展柜制作 　　在这五块地的中间，是众星捧月的野风?现代景苑，野风用如此形象的一个易拉宝告诉看房者：“看，周边的这些地楼面价都XX了，现代景苑才1.5万/平方米，价格优势大吧？”　　 独家追踪：现代景苑降价全记录<<<　　 　　应该说，野风房产的目的达到了。现代景苑11月17日开盘，推出5号楼103套房子，当天预定31套，接近30%的预定率，在当前的市场形势下，是一个非常不错的成绩了。　　野风?现代景苑推5号楼 起价12600元/平米<<< 　　面包比面粉便宜，新盘比老盘便宜??在当前的市场环境下，价格的分化正在形成。 　　新盘：从“做多主力”到“做空主力” 　　除野风外，不久前开盘的金色蓝庭同样对对城西楼盘产生了影响：金色蓝庭15160元/平方米的开盘价格(小户型价格在1.3、1.4万左右)，甚至低于周边的二手房价格。金色蓝庭的价格一开出来，影响的是蒋村新区西溪里、西溪蝶园的价格，以及申花板块昆仑?橡树园、西城美墅，甚至文教区金都?城市芯宇、枫华府第、梧桐公寓的价格，牵一发而动全身，整个城西的房价体系都因此而受影响，甚至被重构。 　　例子还有很多，比如降价始作俑者魅力之城对九堡、乔司房价的影响，东方郡、风景蝶院低开对滨江房价的影响，万象城?悦府低开对钱江新城房价的影响……，目前来看，自9月初万科降价两个多月以来，降价风迅速蔓延至桥西、市中心、转塘、滨江等，流变所及，几无“幸免”之板块(见下表)。 　　各低开、打折楼盘所在板块一览表 楼盘 状态 受影响板块 野风?现代景苑 打折、低开 市中心 魅力之城、汇盛德堡 打折 九堡、乔司 南北西岸、名城燕园 打折、低开 桥西 岭上?偶寓 低开 转塘 四季风景苑、伊萨卡 低开 下沙 东方郡、风景蝶院 低开 滨江 白马尊邸 降价 三墩 万象城?悦府 低开 钱江新城 滨江?金色蓝庭 低开 城西 广宇?上东城 低开 丁桥 嘉里?桦枫居 低开? 华丰 　　从前面的表格中可以看出，里面的楼盘几乎都是万科降价后首次开盘的新盘，其中，南北?西岸、名城?燕园、现代景苑虽然在之前开盘，但因为之前卖出的房子极少，也可以算为新盘。 　　这些楼盘扮演了追随万科降价行动的绝对主力。从最早万科单个降价行为开始，到目前为止，加入肆意砸盘“做空”(当然，是被市场所迫)大军的新盘，渐成蔚为大观之势，几乎覆盖了杭州楼市所有的板块。 　　如果我们并不健忘的话，在去年市场火爆的时候，新盘们同样在扮演着主力角色??引领市场价格上升的主力。就像芝麻开花??大量楼盘每推一次房源，价格就飙升一次，呈节节高之势。以至于最后，因为看起来房价的升势没有穷尽，很多楼盘开始捂盘不卖。 　　那个时候，板块内最新的高价纪录不断被新盘突破。而现在，正好相反，板块内价格的新低不断被新盘刷新。 新绿园鸟瞰图 　　当然，“低调”(低开)的新盘也是万科降价后的成交绝对主力，是相对的“大赢家”。在本网统计的数据中，自万科降价后的首日9月4日，截至到昨天，也就是11月18日，杭州主城区成交排名前20位中，有16个是低开的新盘。在另外的4个“例外”中，海威国际和钱塘山水后续推出房源的价格也可称得上“低调理性”，而尚品庭院卖的则是写字楼。其中只有一个楼盘新绿园，是维持原先的价格而仍然销售较畅者。 　　9月4日至11月18日杭州主城区销量前二十强 楼盘 区域 成交量 成交价格 万象城?悦府 江干区 496 27387 东方郡 滨江区 303 10485 魅力之城 江干区 248 9602 现代景苑 下城区 169 14387 滨江?金色蓝庭 西湖区 165 15122 赞成?岭上 之江区 148 6470 海威国际 滨江区 143 15559 林风?御树 上城区 132 16034 新绿园 上城区 99 28082 保利?东湾 下沙开发区 95 8647 锦都世家 上城区 94 16020 钱塘山水 滨江区 94 12329 世茂滨江花园 下沙区 75 7698 名城?燕园 拱墅区 74 13397 伊萨卡国际城 下沙区 71 6089 天鸿?君邑 滨江区 69 10243 南北西岸 拱墅区 68 11072 广宇?上东城 江干区 67 7031 尚品庭院 拱墅区 64 14151 四季风景 下沙区 51 7621 　老盘成为掩护新盘的“冤大头”？ 南北?西岸二期开盘模型 　 新盘在降价，那么老盘呢？在见识了魅力之城、汇盛德堡降价后业主们“维权”的威力，杭州几乎所有老盘在降价之前，都不得不考虑老业主们的反应，不敢跟风降价了。 　老盘硬扛，新盘则理性降价，价格上的优势成为了新盘在弱市中夺路而逃的法宝，老盘成为了掩护新盘出货的“冤大头”。因此，新盘中的幸运者们，如金色蓝庭、现代景苑、万象城?悦府以及岭上?偶寓，在“意气风发”之余，还应该要感谢那些老盘的挺价。 　　新开楼盘们就像股市中的大小非，抛盘渐趋汹涌，在主力的掩护下，肆意砸盘，痛快淋漓。降价低开流风所及，少有例外，周边在售楼盘交易瞬间跌入冰点。因为不敢降价，老盘们只有眼睁睁地看着这一切，看着“指数”一天天往下掉，而无所能为。当然，也不是全“无所能为”，比如左邻右舍，比如银树湾，住宅没法卖，